Выгодно ли сдать квартиры в Москве и жить на эти деньги? Многие считают, что да. Допустим, есть 8 недорогих эконом-квартир в столице, которые человек сдает регулярно. Если со стороны кажется, что таким образом можно выйти на хороший доход, то лучше посмотреть, как это выглядит в реальных цифрах. Спойлер: не все так радужно, как кажется многим, а иногда и вовсе убыточно.
Суть бизнеса и все риски
Покупка и сдача в найм квартир — это не инвестиция в будущее, это чрезвычайно затратное мероприятие, которое способно принести владельцу огромную головную боль.
Каждый день необходимо делать следующее: следить за всеми расходами, в том числе — оплата ЖКХ, ремонты, покупка новой обстановки, бытовой техники, учет показаний счетчиков; вести специальные журналы в электронном виде для учета жильцов и даже сохранять фото отчеты по всем квартирам. Большая часть этой рутины автоматизирована с помощью специальных приложений и ботов.
Если происшествий никаких нет, то затраты в день на это все час-два. Но когда приходит время ремонта, или что-то начудят жильцы, то конечно нервов и времени это занимает порядочно.
По мнению опытных владельцев недвижимости, у квартиросдатчиков есть следующие риски:
- различные мошенничества типа попыток продажи арендаторами съемной квартиры;
- сдача жилья в субаренду — ушлые товарищи иногда попадаются;
- намеренная порча мебели, бытовой техники и нового ремонта жильцами;
- злостное курение, когда вся квартира напитывается дымом и нужно делать ремонт, чтобы сдать следующим жильцам площадь в порядке;
- ссоры арендаторов с соседями — бывают агрессивные люди.
По рассказам арендодателей, жильцы иногда вытворяют странные вещи, например, был случай, когда один жилец мыл ламинат не выжатой тряпкой — в итоге пол вздулся и пришлось делать внеочередной ремонт. Что ж, с жильцом владельцу удалось договориться и материалы он оплатил.
В другой раз был неоднозначный случай — хозяин квартиры зашел на местный форум и увидел, что как раз по адресу его сдаваемой квартиры обнаружили самый настоящий притон с девочками. Он быстро выехал и дверь открыл какой-то мужик восточной национальности, хотя квартира была сдана русской девушке.
На претензии владельца жилплощади мужик стал кидаться, а так как по весу он превосходил щуплого хозяина, то он предпочел позвонить своим знакомым из одного ЧОПа. Парни быстро приехали и теперь уже перевес был на стороне хозяина — восточный мужик сник и с девушкой удалось расторгнуть договор — они сразу смылись. А владелец вызвал мастера и поменял замок. Эта история имела продолжение: так как за притон взялась полиция, то и арендодателя таскали как свидетеля, хотя он был ни при чем. Мораль — почаще следует наведываться к своим жильцам.
Сколько было вложено в 8 квартир
Глобальные ремонты делают в среднем раз в 6-7 лет. Это замена проводки, коммуникации, косметика, покупка техники, мебели и т.п. Каждый раз оплата не менее 700 тыс. руб.
Ситуация на рынке недвижимости такова, что большинство арендаторов не хочет шикарных квартир, ведь за это придется платить — найм стоит дороже в квартире с ремонтом. Каждую квартиру из примера владелец сдает примерно по 35 000 — 45 000 руб. По московским меркам это недорого.
Из всех 8 только одна квартира, где сделан ремонт подороже и туда закуплена хорошая мебель. Только закавыка в том, что люди неохотно селятся туда за ту цену — даже надбавка в 5-8 тыс. руб. для многих уже критична, люди торгуются до последнего.
Поэтому владелец 8 квартир не сможет отбить всю стоимость затрат на ремонт и выйти в плюс даже за несколько лет. О какой тут можно говорить прибыли, если расходов столько, что голова у владельцев от забот идет кругом.
Поэтому в столице так часто можно встретить «бабушатники» без всякого ремонта — а смысл его делать, если цена на аренду не оправдает вложений?
Весь доход от 8 квартир
Стоимость всех 8 квартир — около 55 млн руб. 3 млн — это прибыль без расходов на ремонты и налоги. После расходов остается 1,9 млн руб. В месяц это где-то 159 000 — для белокаменной так себе доход.
Еще расходы — обязательно нужно платить официальный налог НДФЛ, также приходится тратиться на патовые ситуации, когда что-то неожиданно ломается и срочно нужна замена вещи или оборудования.
Сейчас у нас в стране по-прежнему многие собственники находятся в тени и сдают жилье по серой схеме — без уплат налогов. Если начнутся изменения в сторону легализации доходов, то цены на аренду вырастут на ощутимую сумму, ведь придется не все деньги класть себе в карман, а делиться с государством.
А вы как думаете, выгодно ли сейчас квартиру сдавать, или больше нервов потратите, чем заработаете?
